Сайт создан на платформе Nethouse. Хотите такой же?
Владельцу сайта

Искусственные земельные участки. Регистрация объектов недвижимости.

Что такое искусственный земельный участок?

Пробелы в законодательстве и вопросы.


Все мы привыкли отождествлять земельный участок с живой природой, с её составной частью. Однако, человечество уже давно создаёт искусственные земельные участки для различных целей использования: это и Острова Пальм в Дубае, остров из прессованного мусора и международный аэропорт Кансай в Японии построен на искусственных землях, в России часть территории Санкт-Петербурга расположена на насыпной территории. А по различным оценкам, до 40% территории Нидерланд и до 60% территории Дании образованы в результате деятельности человека. И это лишь малая часть примеров из множества уже созданных искусственных участков суши.


Всё это свидетельствует об актуальности развития строительства искусственных участков земной поверхности, чему способствует ещё и гораздо более низкая цена таких участков, нежели цена «натуральной» земли. В связи с этим в области правового поля возникает множество вопросов, касающихся оборота искусственных земельных участков и регистрации прав на них.


Понятие искусственного земельного участка содержится в Федеральном законе от 19 июля 2011 год №246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Под искусственным земельным участком, созданным на водном объекте, понимается «сооружение, создаваемое на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий и признаваемое после ввода его в эксплуатацию также земельным участком». Исходя из этого, можно сделать вывод о том, что такие земельные участки создаются двумя основными способами: путём отсыпки грунта или намыва; остальные способы создания/возведения искусственных участков суши законодатель не конкретизирует, так как существует ещё множество различных способов, в том числе и те, которые будут известны в будущем.


Неотъемлемым признаком искусственно созданных участков суши, как мы можем видеть из вышеупомянутого федерального закона, является ввод их в эксплуатацию и признание их после этого земельными участками. Искусственные земельные участки, как указано в законе, могут либо прилегать к существующим участкам суши, либо быть отделены от них.


Если обратиться к Федеральному закону «Об охране окружающей среды», то в статье 1 можно увидеть понятие природно-антропогенного объекта («природный объект, измененный в результате хозяйственной и иной деятельности, и (или) объект, созданный человеком, обладающий свойствами природного объекта и имеющий рекреационное и защитное значение»), из этого следует, что искусственный земельный участок тоже подпадает под это понятие. Однако оно гораздо уже, чем определение искусственного земельного участка в федерально законе №246-ФЗ, из которого можно выделить обязательность ввода в эксплуатацию такого объекта и последующее его признание именно земельным участком. Но в целом, искусственный земельный участок, действительно является природно-антропогенным объектом.


Исходя из этого, можно сделать вывод о необходимости совершенствования понятия «искусственный земельный участок» и закрепления его в одном конкретном законодательном акте. В свою очередь можно предложить следующий симбиоз двух понятий, объединённых в одно целое: искусственный земельный участок - это природно-антропогенное сооружение, создаваемое на водном объекте путём намыва или отсыпки грунта, а также иных технологий, которое признаётся земельным участком после ввода его в эксплуатацию.


Некоторые учёные категорически против самого термина «искусственный земельный участок», так как они считают, что земля - это природный объект, который возник без участия человека и этот природный объект, как и многие другие, не может быть вновь создан, поэтому употребление данного термина является некорректным и относить искусственные земельные участки к категории природных объектов нельзя, правильнее будет относить их к объектам капитального строительства.


Как уже было сказано, искусственный земельный участок, создаётся на водном объекте и в связи с этим могут быть изменены границы самого водного объекта, а также часть подводного дна, которая может стать уже частью суши вместе с искусственно созданным участком. Поэтому возникает необходимость перевода земель водного фонда в другую категорию. Это закрепляется Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Для возведения искусственного земельного участка предоставляется не дно водоёма, а именно сам водный объект, т.к. на землях, покрытых поверхностными водами, не формируются земельные участки в соответствии со ст. 102 Земельного кодекса РФ.


Но если земельные участки создаются на водных объектах, то закономерно возникает вопрос об их принадлежности к категории гидротехнических сооружений. Если обратиться к ст. 3 федерального закона «О безопасности гидротехнических сооружений», то можно выявить важный признак гидротехнического сооружения - это цель его создания, а именно, для предотвращения негативного воздействия вод. Но искусственно созданные земельные участки не всегда выполняют именно эту функцию. Следовательно, отнести земельные участки, созданные человеком, к понятию гидротехнического сооружения можно далеко не всегда.


Так как водный объект, взаимосвязанный с искусственным земельным участком всегда находится в динамике и воздействует на его границы, то возникает вопрос о том, как же всё-таки регистрировать права на данный земельный участок.


Подобный вопрос возник в суде при рассмотрении дела об отказе регистрирующего органа зарегистрировать право собственности на пляже, границы которого омывались водами и постоянно менялись. В связи с этим было невозможно установить точные границы земельного участка, поэтому регистрирующий орган отказывался признавать данный искусственный земельный участок объектом недвижимости. По итогам разбирательства суд вынес решение о необходимости руководствоваться технической документацией объекта и его целевым назначением. В данном случае в документации было указано, что пляж возведён для укрепления берегового массива и гашения энергии волн, следовательно, пляж является гидротехническим сооружением, на которое следует признать и зарегистрировать право собственности.


Как показывает анализ судебной практики, довольно часто возникают споры связанные с использованием искусственного земельного участка совместно с водоёмом. Так в производстве Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа находилось дело о возврате берегоукрепительного сооружения в государственную собственность. В материалах дела сообщалось, что ОАО приобрело в рамках приватизации берегоукрепительное сооружение в полуразрушенном состоянии. В ходе реконструкции этого сооружения было сооружён новый объект - причал, право собственности, на который было признано за ОАО. В дальнейшем приватизация была признана недействительной, и государственный орган обратился в суд с истребованием предмета сделки обратно. Но суд установил, что возврат прежнего берегоукрепительного сооружения в натуре невозможен вследствие его полной реконструкции.


Также, довольно часто возникают споры о квалификации объектов, эксплуатация которых предусматривает взаимосвязанное использование водного объекта и искусственного земельного участка. В производстве арбитражного суда находилось дело об истребовании арендодателем имущества у арендатора по окончании срока аренды. Спор возник относительно затона, который арендодатель считал техническим сооружением. Изучив техническую документацию суд пришёл к выводу, что затон в данном случае является именно водным объектом, к тому же арендатор так и не смог доказать возможность использования затона отдельно от водного объекта.


Государственная регистрация первичного права собственности на искусственный земельный участок происходит на основании решения о создании такого участка, при наличии разрешения о вводе объекта в эксплуатацию, и в случае, если земельный участок находится в общей долевой собственности, то для регистрации права необходим договор о создании искусственного земельного участка. Если на искусственном земельном участке находится объект недвижимости, то государственная регистрация права собственности на искусственный земельный участок происходит одновременной с регистрацией права на объект недвижимости на этом участке. При этом на каждый из объектов предоставляется свой кадастровый паспорт.


Исходя из этих положений закона можно сделать вывод о том, что регистрация права на искусственные земельные участки во многом напоминает регистрацию прав на привычные нам объекты недвижимости. Например, для этих двух объектов необходимо разрешение на ввод в эксплуатацию. Так же, необходимо получить разрешение на создание земельного участка, по аналогии с разрешением на строительство объекта капитального строительства. Но вместе с тем, искусственный земельный участок подлежит постановке на кадастровый учёт, как и обычный «естественный» земельный участок в привычном для нас понимании.


Создание искусственных земельных участков, вызывает большой общественный резонанс населения, на чьей территории проживания создаются такие участки. На данный момент законодатель не обязывает проводить публичные слушания и учитывать мнение большинства населения. Например, ч.7 ст.4 ФЗ №246-ФЗ предусматривает размещение проекта искусственного земельного участка только на сайте муниципального образования, где будет возведён искусственный земельный участок. Гораздо рациональнее со стороны законодателя, было бы включить в закон императивную норму в размещении проекта такого участка в периодических изданиях, которые доступны гораздо более широкому кругу населения, чем сеть «Интернет». Учёт мнения населения является такой же важной процедурой, как и получение разрешения на создание искусственного земельного участка. Поэтому необходимо на законодательном уровне закрепить обязательность информирования населения должным образом и различными способами, включая сеть «Интернет», периодические издания, радио и телевидение.


Напомним, что в соответствие со ст. 42 Конституции Российской Федерации каждый гражданин имеет право на благоприятную окружающую среду, на предоставление достоверной информации о её состоянии и на возмещение ущерба, причинённого здоровью и имуществу в неблагоприятной окружающей среды, которая была вызвана экологически правонарушением. А так как создание искусственного земельного участка – это прямое вмешательство в живую природу, то изменение окружающей среды неизбежно, и очень важно, чтобы эти изменения были в рамках допустимых норм и не причиняли вред жизни и здоровью населения, на чьей территории возводится искусственный земельный участок.


Подводя итоги, можно сделать вывод о том, что правовое регулирование вопросов, касающихся искусственных земельных участков стоит на стыке правового регулирования гидротехнических сооружений и земельных участков. Порой даже в судебных процессах возникают вопросы о том, чем же является предмет спора: гидротехническим сооружением или искусственным земельным участком. И хоть создание подобных участков суши известно уже много веков, законодательство нуждается в более детальном и конкретном регулировании этого вопроса, в особенности, конкретизации понятия и признаков искусственных земельных участков, а также в детальном регулировании процедуры создания таких участков, включающую в себя обязательный учёт мнения населения, которое должно широко информироваться о существовании проекта по созданию искусственного земельного участка.